您的位置:首页 >关注 > 正文

【世界时快讯】记者实探郑州多个小区对居住品质的影响因素有哪些?

□大河报·豫视频记者 韩懿亭 文图

“每天早晚高峰期的时候,我们小区业主出门都可以刷个小综艺看了,为啥?还不是为了等电梯!”家住郑州金水区金成时代广场的刘先生向记者吐槽。除了速度、容量,还有什么问题会造成电梯人满为患?“容积率吧,小区容积率高,居住舒适度相对有点低。”刘先生表示,以后买房一定要买个“容积率低”的小区。


(相关资料图)

容积率不同是否会影响居住体验?近日,记者走访了郑州多个小区,实探容积率会对业主生活带来哪些影响。

实探地点1

金成时代广场

近日,记者来到了位于金水区黄河路上的金成时代广场小区(图1),远远望去,就能发现小区楼窗密集。下午5点左右,小区附近道路人来人往,给人一种忙忙碌碌的感觉,明显能看出小区住户密集。

记者实地走访发现,小区绿化面积较小,树木稀松,基本上放眼望去不是楼栋就是停车位。除此之外,楼间距不算远,但是因为窗户小,所以站在窗边并不能清晰看到对面住家的屋内摆设情况,隐私性还算有保障。

记者发现,小区采用4梯多户的设置,类似过去的“筒子楼”。因为是30层以上的高层建筑,整个小区电梯等待时间比较漫长。记者在下午5点左右的非高峰期做了测试,8号楼为4梯20户的,平均等一部电梯的时间为3-5分钟。“上下班高峰期更夸张,等个10分钟挺常见的。”一位业主与记者闲聊,有时候等得不耐烦了,10层以下的业主会直接走楼梯上下。

据安居客上的资料显示,金成时代广场小户型居多,总户数在9767户左右,基本以一家两口和一家三口为居住主力人群,按平均每户2.5个人计算,整个小区居住了近3万人。

实探地点2

正商华钻湾景1号院

记者来到了管城区的正商华钻湾景1号院,可以从窗户看出,小区的居住密度也比较高(图2)。

记者实地走访发现,对比金成时代广场,该小区的绿化率明显提高,植被也相对茂盛,小区内也有不少给业主休息玩耍的公共区域,还有一个宽敞的中心广场。除此之外,小区楼栋之间的距离适中,目测距离在40~50米之间,业主隐私性相对有保障。

记者来到了7号楼,发现小区的安保系统还是很完善的,每一个楼栋都需要刷卡才能进入,7号楼为两梯四户设置,平均一部电梯等待时间在3分钟左右,有业主透露,上下班高峰期最长等待过七八分钟。

有业主向记者表示:“小区的确比较密,特别是天气好的下午,小区广场里常常人满为患,推婴儿车的、遛狗的,各类业主活动相互交织。”

而小区内随处可见的电动车,也向我们展现了这里较高的人口居住密度。

据安居客上的资料显示,该小区户型设置刚偏改,两室三室均有,总户数在1467户左右。就记者目测发现,小区内带孩子的老人较多,基本以一家四口(加上孩子)和一家三口为居住主力人群,按平均每户3.5个人计算,整个小区住了6000人左右。

实探地点3

万科美景龙堂

在管城区的万科美景龙堂,记者看到了相对优质的绿化配套,小区内有多个休闲区,10号楼旁还建有一个儿童活动区(图3),绿化覆盖面积大,植被、树木等相对茂密。除此之外,楼间距适中,目测距离在40-50米之间,业主隐私性相对有保障。

小区内部活动人群不算太多,基本为休闲玩耍的老人和小孩。

记者发现,小区内有多种梯户比设置,其中多栋为标准的2梯6户设置,15号楼为2梯14户设置,为标准的“筒子楼”。记者在物业所在的10号楼及15号楼分别做了测试,非高峰期10号楼一部电梯等待时间在3分钟左右,而15号楼在6分钟左右,“高峰期时间会翻倍”,一位业主透露。

据安居客上的资料显示,万科美景龙堂总户数在2414户左右,户型设置刚偏改,小区内一室、两室、三室均有,二、三室占比最多,如果以每户2.5个人计算,整个小区居住了6000人左右。

实探地点4

海马公园2期

在海马公园2期小区内,记者发现,该小区的绿化覆盖率明显高于之前三个小区(图4),而且小区的绿地植物配置也更加丰富,就楼间距来看,目测在50米左右,业主隐私性相对有保障。

记者发现,小区有4栋高层住宅,总高33层,其中2号楼为标准的2梯4户设置(图5)。记者实测发现,在非高峰期内,电梯等待时间在0-2分钟,高峰期在5分钟之内,整体来看,居住舒适度还是比较高的。

据安居客上的资料显示,海马公园2期目前已经建成4栋楼,户型设置偏改善,两室三室均有,总户数在597户左右,如果以每户2.5个人计算,整个小区居住了1500人左右。

那些关于容积率的误区

就记者实测的4个小区来看,小区的容积率与绿化率及电梯等待时间都有一定的关联性,容积率越高的小区,绿化率越低,电梯等待时间增加,居住舒适性也相应降低。

不过,记者在探访的过程中,也发现了一些个例。部分小区容积率很高,但是因为大户型设置较多等原因,小区居住密度并不高,居住舒适度有保证。

这是什么原因?容积率对居住品质的影响究竟有多大?

“我们项目主打低容积率改善社区,居住舒适度很高……”相信不少购房者都听过置业顾问口中的这句话,在不少人的观念里,容积率几乎就是居住舒适度的决定性条件。

想弄清容积率对居住舒适度的影响,就得先了解什么是容积率?它的计算公式为:容积率=小区总建筑面积÷小区总用地面积。

举个简单例子,在不考虑其他因素的情况下,一块10万平方米的土地,如果开发商盖了8万平方米的房子,即建筑面积为8万平方米,那么,这块地的容积率是0.8;如果盖了10万平方米的房子,那么容积率就是1;盖了15万平方米的房子,容积率就是1.5。

不难发现,通常情况下,容积率越高,该地块的用地强度越大。也就是说,容积率越高,小区的建筑楼层就越高,容纳的居民越多。同时,共用小区的公共设施、停车位等配套设施的居民就越多,小区就会显得越拥挤。“所以不少小区居住密度大的原因,就是因为容积率太高,但容积率高,却并不意味着小区居住密度一定大。”一位业内人士表示,“这其实是大家常见的误区,很多人都搞不清楚。”

误区一

容积率与生活舒适度挂钩,越低越好

既然容积率高的住宅项目意味着小区内房子建得密集,会影响到小区内的健身场所、儿童活动区域、绿化区域等,那容积率是不是越低越好呢?

过低的容积率往往意味着周边的生活氛围较弱。如果一个项目容积率高,很大可能会吸引到更多的相应配套。

除此之外,还要警惕“高低配”类型的项目,整体容积率看起来较低,但往往会出现局部容积率较高的情况,对于高层购房者来说,并不友好。

误区二

容积率高的项目意味着居住人口密度大不能考虑

事实上,容积率并不是决定居住人口密度的唯一条件,对于部分纯改大户型高层小区来说,虽然小区容积率较高,但是因为每层只住了一家或两家,所以小区居住人口密度并不高,生活舒适度也还是有保障的。

所以,对于购房者来说,不用谈“高容积率”色变,除了容积率,决定居住人口密度的还有梯户比,在同容积率的情况下,以电梯和户数为评判标准,梯户比越高,居住舒适度越低。

有业内人士指出,一个良好的居住小区,高层住宅容积率最好不超过5,多层住宅最好不超过3,绿地率最好不低于30%。但是,也不能将容积率作为评价楼盘好坏的唯一指标。“选房时,购房者应该多关注容积率、得房率、绿化率、楼间距等具体指标,综合各方面因素考虑”。

免责声明:本文不构成任何商业建议,投资有风险,选择需谨慎!本站发布的图文一切为分享交流,传播正能量,此文不保证数据的准确性,内容仅供参考

关键词: 影响因素

热门资讯