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商管一哥“失约”了

夜幕落下,上海星商业区灯光亮起,璀璨夺目。过去一年,它们在这座城市的消费品零售市场创造了1.64万亿元的销售总额。

有人说,中国商业看上海,上海零售看静安寺。这片区域商业地产项目星罗棋布,而在愚园路和常德路交叉口上的上海晶品购物中心,却常常是被忽略的一个。

这是香港私募地产基金丰泰地产在内地的首个项目,2015年5月开业至今正好八年。日前,这个购物中心迎来了新的合作伙伴。


(资料图片仅供参考)

5月11日,华润万象生活(01209.HK)与丰泰地产投资在上海签署了晶品购物中心合作协议。丰泰集团投资组合管理负责人及中国区主管饶群林,华润万象生活商业投拓部总经理王小虎等出席签约仪式。

拿下晶品购物中心的合作,华润万象生活在上海的商管服务再落一子。数据显示,其目前在上海已运营5座购物中心,拥有9个在管项目。

交出2022年成绩单后,华润万象生活再次喊出了“争创世界一流”的口号。

身上叠加着央企与商管两层buff,在地产行业下行的大背景下,华润万象生活的确展现出了超强抗压性能。在上市物企们都经历史上最惨的一次财报季,华润万象生活也确定交错了一份有不少可圈可点之处的业绩报。

不过,十指总有长短。华润万象生活也有一些业务数据表现“掉队”,其中社区增值服务毛利率多次下滑。多重因素下,其整体毛利率在近几年来首度下跌。

“物管业务上要做行业第一梯队,商业运营服务业务维持行业第一”,实现总愿景前,这是华润万象生活要先要达成的两个阶段性目标。不过,就目前的发展来看,其商管势头明显落后物管。

毛利率首降

2022年,华润万象生活成功迈入“百亿营收俱乐部”。

数据显示,截至2022年12月31日,其实现营业收入120.16亿元,同比增长35.4%;录得毛利36.11亿元,同比增长30.9%;归属股东净利润22.06亿元,同比增27.9%;实现核心净利润人民币22.25亿元,同比增长30.7%。

主要核心业绩指标全线飘红,在惨淡的大环境下,华润万象生活2022年业绩表现的确令人眼前亮眼。

不过,强劲涨势下也有一些数据表现“掉队”。

毛利率是其中之一,较上一年同期下滑1个百分点至30.1%。虽然下降幅度并不大,但值得注意的是,这是近几年来,华润万象生活整体毛利率首次下滑。

时间线拉长,2018年-2022年,华润万象生活的整体毛利率分别为15.02%、16.06%、26.95%、31.08%、30.05%。

分摊到各个业务板块来看,受收并购公司产生无形资产摊销影响,其住宅物业管理服务的毛利率下降0.4个百分点。其中,物业管理服务毛利率由15%降至14%,社区增值服务毛利率由27.5%降至26.6%。

而据乐居财经《物业K线》统计,截至3月底公布业绩的50家港股物企中,有37家公布了物管服务的具体毛利率情况,平均毛利率水平达20.1%;有31家公布了社区增值服务的具体毛利率情况,其平均毛利率达到35.8%。

据此来看,华润万象生活这两项业务的毛利率水平都在行业均值之下。

值得一提的是,在住宅物管服务中,社区增值服务一向被看作营收“尖刀”,而华润万象生活的这把刀似乎有点“钝”。

2018年至今,华润万象生活社区增值服务毛利率一直在下滑。2018年-2021年,该业务的毛利率分别为34%、33.2%、31.8%、27.5%。

商管拓展“失约”

去年3月,华润万象生活召开的2021年业绩发布会上,总裁喻霖康曾立定目标:2022年将是华润万象生活物管规模扩张年,全年计划获取第三方的管理面积将超过1亿平方米;另外,公司计划外拓10个第三方购物中心,新开18个购物中心。

2022年已收官,华润万象生活目标完成度如何?

数据显示,截至2022年底,其物业管理服务在管总建筑面积约2.8亿平方米,同比增长1.33亿平方米。其中,第三方在管面积1.64亿平方米,同比增长1.13亿平方米。

收并购是其实现物管面积增长目标的重要推动力。2022年,华润万象生活收购的3家物企贡献在管面积7285万平方米。

去年,华润万象生活收并购凶猛,剔除已经宣布终止收购的祥生物业,其砸下超过35亿并购金,吞下禹洲物业、中南服务、四川九州千城物业等标的。

商业运营方面,截至2022年底,华润万象生活为84个已开业购物中心项目提供商业运营服务,而2021年同期为69个。

过去一年,华润万象生活在购物中心项目拓展方面“失约”了。新开项目15个,比原定目标少了3个;第三方购物中心外拓了1个,仅实现了目标的十分之一。

而在新的2023年,华润万象生活较上一年调低了目标,计划开业12个商业项目。

商管收入占比下滑

“2025年,物管实力进入第一梯队,商管方面,继续巩固第一的地位。”华润万象生活的“野心”不小,既要抓物管,还要保持商管的优势。

凭借凶猛的收并购,华润万象生活跻身物管第一梯队步伐迈得很快。2022年,华润万象生活住宅物业管理服务实现营业收入78.02亿元,同比增长46.9%,整体营收占比约64.9%。

相比之下,头顶“商管龙头”光环,但其商管业务发展势头不如物管。2022年,华润万象生活的商业运营及物业管理服务实现营业收入42.14亿元,同比增长18.2%;整体营收占比约35.1%,较上一年同期的40.2%减少5.1个百分点。

进一步的数据显示,2022年,华润万象生活全年实现零售额1264.4亿元,同比增长6.3%;实现业主端经营利润94.52亿元,同比增长2.2%,业主端经营利润率达59.7%。

而拉动其全年实现购物中心商业运营服务收入24.8亿元,同比增长16.5%。在总收入占比20.7%;写字楼实营收17.32亿元,同比增长20.7%,在总收入中占比14.4%。

从毛利构成来看,商业运营及物业管理服务显然是华润万象生活盈利支撑。2022年,其该板块贡献毛利14.73亿元,占比高达59.2%,而毛利率达50.7%。据此来看,保持该板块合理的营收占比其实非常重要。

编辑:黄宁

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