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北京集中供地首日报:海淀树村2宗地块成焦点

5月10日,北京首批集中供地现场竞价正式拉开帷幕,12宗地块参与现场竞拍,共斩获516.19亿元。与之前业内分析人士预测的一样,12宗地块全部达到预设地价上限,但皆保持“低溢价率”,竞政府产权份额、竞配建公租房面积,以及转入高标准商品住宅建设方案的投报程序,这些“个化”调控发挥重要作用。

值得一提的是,转入高标准商品住宅建设方案的投报程序后,需要参加投报的竞买人在现场竞价后第10个工作日递交高标准商品住宅建设方案,因此目前有7宗地块“花落谁家”尚未可知,需要10-15个工作日后才能出结果。

12宗地块均保持“低溢价率”

生意讲究“开门红”,北京首日集中供地现场竞拍也拿出了诸多热门地块,其中朝阳区共计10宗地块,海淀2宗地块,总起始价479.33亿元,最终斩获516.19亿元。

从北京首批集中供地设置上来看,30宗地块仅朝阳就占到1/3,但去年朝阳只出让3宗地块,此次大规模供应也是为了保障区域均衡

按照“个化”调控,12宗地块虽全部达到预设地价上限,但都保持着“低溢价率”,有些是转入竞政府产权份额,有些是转入竞配建公租房面积的方式,有些则是最终转入高标准商品住宅建设方案的投报程序。

卓越拿下5月10日北京土拍“首杀”。经28轮竞价,卓越以39.27亿元竞得朝阳区金盏乡小店村3005-02地块,政府持有商品住宅产权份额13%,房屋销售价格上限为7.6万元/方米。作为深圳明星房企,卓越在北京的声音一直很弱,为人所熟知的是其与万科一起联合开发翡翠山晓项目,该项目位于石景山五里坨地区。

融创此次竞得了1宗“明星”地块,该地块为朝阳区金盏乡小店村3005-08地块,之所以称之为“明星”,是因为其“命运多舛”。先后经历三次挂牌、两次暂停出让、两次推迟竞价时间,历时达一年之久,期间地块还被拆分出让。融创以26.83亿元竞得该地块,政府持有商品住宅产权份额15%,房屋销售价格上限为7.6万元/方米。

目前,融创在京项目有石景山的长安和玺、四季青的融创香山壹号院,两个项目均为不限价商品房项目。除此之外,融创在亦庄还有一个限竞房项目。

7宗地块归属尚未可知

12宗地块集中出让,5宗“名花有主”,另外7宗“花落谁家”尚未可知。

除上述2宗地块外,金地+华润+保利以50.94亿元+2.2万方米公租房面积竞得朝阳区崔各庄30-L01-01地块;招商+城建以42.2亿元+2万方米公租房面积竞得朝阳区崔各庄30-L04地块;中冶以22.8亿元+1万方米公租房面积竞得朝阳区东坝北1104-612西侧地块。

其他7宗地块皆因触及地块全部上限,转入高标准商品住宅建设方案的投报程序。根据出让要求,转入高标准商品住宅建设方案的投报程序后,需要参加投报的竞买人在现场竞价后第10个工作日递交高标准商品住宅建设方案,再经过评委会对方案进行评定,因此需要10-15个工作日后才能出结果。

朝阳区王四营此次共有3宗地块出让,3宗地块皆转入到竞高标准商品住宅建设方案阶段。北京商报记者了解到,3宗地块共吸引38家房企及联合体(有重复)报名参与,因开拍前报价全部达到地价上限,竞拍开始便直接进入到竞报“公共租赁住房”面积。

区域位置相差不大,3宗地块的命运几乎相同,竞报“公共租赁住房”面积同样也达到上限,其中,朝阳王四营L01地块更是成为全国首个竞高标准住宅地块。

5月10日下午,有4宗地块转入到竞高标准商品住宅建设方案阶段,分别是朝阳区崔各庄30-L06地块、朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块、海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块和海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,北京这一轮土拍最大的亮点是规则更加多元和复杂,竞拍难度较大,参与竞拍房企有备而来。首日土拍地块的政策是先竞价后或直接竞方案、或竞租赁、或竞政府份额,同时设定金额上限、租赁上限、高标准住宅建设方案等规则,这让房企在进行土地投资决策时需要考虑更多因素,除了开发能力之外,资产运营能力可能成为未来决胜的关键因素。

海淀树村2宗地块成焦点

值得注意的是,5月10日土拍的重头戏,则是海淀树村2宗地块,虽然因双双转入高标准商品住宅建设方案投报程序,目前哪家开发商操盘尚不明确,但这并不影响政策所带来的“福利”。

北京商报记者了解到,2宗地块分别都达到了57.3亿元和63.7亿元的价格上限,开发商现场也竞报到20%的政府产权份额比例上限。按照房屋销售指导价11.2万元/方米测算,将来2宗地块市场售价为11.2万元/方米×(1-政府产权份额比例20%)=8.96万元/方米。

大概9万元的销售单价,对比周边的二手房已颇具竞争力,再加上地块本身的区位优势,海淀树村未来的去化基本可以说不会受到影响。开发商此次参与竞价也大部分为“独立”参与,一改其他地块的“联合体”形式,表现出对区域项目入市的信心。

除自带流量外,海淀树村也开创了北京“三竞”的先河。2020年12月31日,北京市规划和自然资源委发布了《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》,调整了海淀树村等3宗待出让地块的竞买规则,试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式,北京土拍的“个化”调控也自此产生。

“‘个化’调控对北京房企起到了抑制作用,2021年很难看到上涨,特别是亦庄、顺义、房山等市场依然很难。”中原地产首席分析师张大伟指出,然而对于购房者来说,想在北京再见到房价明显下调,在2021年的可能也不大了。最虽然小阳春热度有所变化,但倒退到倒春寒的可能也很小。(记者 卢扬 王寅浩)

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关键词: 北京 集中供地 宗地 焦点

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