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国管公积金新政执行 相比于商业贷款公积金贷款有什么优势?

2019-04-15 15:11:11 来源: 新京报

【今日国管公积金新政执行 九图读懂公积金那些事儿】4月15日起,国管公积金新政正式执行,对二套房贷款实行“认房又认贷”。交了这么多年,你知道公积金该怎么用吗?相比于商业贷款,公积金贷款有什么优势?除了贷款买房外,公积金还有哪些“隐藏技能”?

今年3月份,市场盛传国管公积金即将执行“认房又认贷”的政策,这一消息终于在今日获得官方证实。4月12日,中央国家机关住房资金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》对住房套数的认定标准、首付款比例、二套住房的最高贷款额度以及贷款期限、月还款额上限等进行了调整。

据了解,所谓的国管公积金,有别于北京市市管公积金,指的是中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的住房公积金,还包括中央直属机关分中心缴存的住房公积金,由中央国家机关住房资金管理中心负责管理。目前,国管公积金主要在北京房地产市场使用。

政策调整:认房认贷 二套住房首付比例提高至六成

《通知》将住房套数的认定标准由“认房不认贷”调整为“认房认贷”。具体来说,借款申请人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录)的,按首套住房贷款政策办理。

借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的,以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的,则只能按二套住房贷款政策办理。

此外,《通知》还调整了首付款比例和二套住房最高贷款额度。为确保住房公积金贷款主要用于保障首次购房和购买政策性住房需求,引导职工改善性购房需求主要通过组合贷款等方式解决,将首付款比例由统一的20%,分类调整为购买经济适用住房的,首付为20%;购买经济适用住房之外首套住房的,首付为30%;购买二套住房的,首付提高到60%,同时二套住房贷款最高额度也由80万元降至60万元。

在贷款期限和月还款额上限方面,《通知》也做了相关的改动,将借款申请人的贷款期限由最长可以计算到借款申请人70周岁调整为最长不得超过65周岁;月还款额上限由“借款申请人及配偶的收入每月偿还贷款后,保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准”,调整为“在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。”

据悉,《通知》将于4月15日起执行,以网签日期为准,此前已完成网签的,则按原规定执行。

解读:政策有收紧导向 从心理层面打击楼市小阳春

针对上述政策,中原地产首席分析师张大伟分析认为,因为此前市场已经炒作收紧,因此,4月15日这一政策落地对市场直接影响并不大,但从心理层面肯定会影响楼市小阳春的持续,特别是对最近有所回暖的北京楼市将有非常大的影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也对新京报记者表示,此次国管公积金政策调整,属于政策收紧的导向,体现了当前公积金的一些管控思路,体现了当前公积金在把握发放的节奏,同时对购房者加大审核,防范一些投资投机性的购房需求,这一政策影响较大,对北京市场影响尤其明显。

严跃进说,过去没有认房又认贷政策,购买者就可以通过公积金来买房,首付比例相对来而言比较低。现在,如果按照“认房认贷”的政策,北京购房者如果在北京没有房子,但有贷款记录,也只能按照二套住房来认定,首付比例就会提高,这势必会影响部分人购房。

在今年3月份市场放出相关消息时,中介机构或许就已加快了房屋交易的网签速度。据中原地产、麦田等机构的统计显示,3月北京二手住宅网签共达16051套,这一数据是2018年5月后连续10个月的最高值。

不过,记者也注意到,国管公积金在住房公积金个人贷款中的占比并不高。以北京市为例,北京住房公积金2017年年度报告显示,北京地区全年发放住房公积金个人贷款达535.78亿元,涉及住房57818套,回收贷款269.02亿元。其中,国管分中心发放了62.33亿元,涉及住房6793套,回收38.85亿元,对比来看,能够获得国管公积金发放贷款的住房仅占总数量的11.75%。

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